2月底，杭州市首個城市危舊房有機更新試點項目——浙工新村小區(qū)開始交房。從開工到正式交付，該項目歷時15個月。

　　2024年10月，江明接受《第一財經(jīng)》YiMagazine采訪時，浙工新村剛完成封頂，現(xiàn)場仍在施工。如今，他感嘆小區(qū)的變化“翻天覆地，好像從筒子樓搬進了單元樓”。嶄新的浙工新村配置了物業(yè)服務(wù)、栽種全新綠植、規(guī)劃淺藍色水泥跑道區(qū)，并配套了地下停車庫。上周末，江明去現(xiàn)場參與了車庫的抽簽。

　　具體到收房進度，江明表示，大家節(jié)奏不太一致，“最早收房的業(yè)主已經(jīng)開始裝修；籌款慢一點、在外仍舊租房的業(yè)主還沒付款收房。我們家剛收房，準備裝修（設(shè)計階段），大概五、六月份完成，簡單裝修?！?

　　3月9日舉行的十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，將下功夫?qū)嵤┮慌盎菝裆⒋侔l(fā)展、防風(fēng)險”的更新項目，其中，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實施改造。作為全國亟待改造老舊小區(qū)的十七萬分之一，浙工新村的嘗試或許會成為一個孤例，但也可能就此開啟一種新范式。

　　70歲的徐麗在杭州朝暉六區(qū)片區(qū)已經(jīng)居住了近40年。徐麗說，1987年剛?cè)胱r，這里還比較偏僻。三十余年間，小區(qū)內(nèi)逐漸有了農(nóng)貿(mào)市場、超市和餐飲店，向南步行10分鐘即可抵達浙江省人民醫(yī)院，往北步行5分鐘就是拱墅區(qū)體育中心。而且，用現(xiàn)在眼光來看，這個距離西湖五六公里的小區(qū)應(yīng)該算得上杭州的市中心。

　　她喜歡住在這里，兒子購置新房后她沒有一起搬走。不過小區(qū)也在逐漸變舊，徐麗家里的門縫有些變形，關(guān)不牢了，住在四樓的她還希望小區(qū)可以加裝電梯。于是她開始盼著老房子能有一次徹底的整修，或者干脆居民們自己出錢把老房子拆掉重建。之所以會萌生這個念頭，是因為隔壁的浙工新村已經(jīng)在政府批準下啟動了一項居民自掏腰包的“自拆自建”工程。不少周邊老小區(qū)居民認為，如果這個項目成功收尾，那么大家在改善居住環(huán)境上或許就多了一個新辦法。

　　浙工新村最初是浙江工業(yè)大學(xué)（以下簡稱“浙工大”）的教工宿舍，與浙工大只隔著一條馬路。房屋始建于1983年，經(jīng)歷歲月變遷，13棟樓房中有多棟被鑒定為C級危房。2023年，浙工新村全體548戶居民自籌資金4.7億元，在政府許可下啟動自拆自建。由于項目還未完全收尾，“浙工新村居民主體的城市危房有機更新項目現(xiàn)場辦公室”以及浙工新村所在社區(qū)拒絕了采訪——出于謹慎考慮。

　　《第一財經(jīng)》YiMag威廉希爾williamhillazine通過項目施工現(xiàn)場的工人了解到，舊房于2023年10月拆除，次月底開工，2024年10月，新樓房已經(jīng)封頂。一位工人表示，2024年杭州夏天最熱的時候，他們也保持著“四天建一層”的施工速度，預(yù)計明年就能交付。另據(jù)一位業(yè)主透露，他們將在2026年入住。按此計算，浙工新村的“自拆自建”改造項目從拆舊房到收新房，用時三年多。

　　浙工新村的自拆自建更新項目2023年動工。2024年4月12日，有媒體記錄下了這一改造項目的地基施工現(xiàn)場。

　　以浙工新村為代表的老小區(qū)大多建設(shè)于1980年代或更早以前。受限于時代條件，這些房屋的主體較多采用預(yù)制多孔板加磚塊，且一樓大部分沒有防潮的架空層，住房條件和周邊服務(wù)設(shè)施逐漸無法滿足居民的生活需求。自2019年起，國務(wù)院在全國范圍內(nèi)逐步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，浙工新村的自拆自建項目正是基于這一大背景。

　　在一部分人的慣性思維中，政府通常是負責(zé)一片城市區(qū)域的開發(fā)和更新的主體，不僅主導(dǎo)舊房拆遷和新房建造，過程中還會補償居民拆遷款，居民并不需要為此出錢。但浙工新村的案例中，居民不僅成了項目主導(dǎo)，而且還是最主要的出資方。

　　“政府給予居民拆遷補償款，是在中國城鎮(zhèn)化進程中建設(shè)城市的一種方式，這種城市建設(shè)和開發(fā)方式都是國家財政兜底和買單，”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技委社區(qū)建設(shè)專委會委員、泛城設(shè)計股份有限公司城市更新研究院院長、教授級高級工程師王貴美對《第一財經(jīng)》YiMagazine介紹：“中國的城鎮(zhèn)化高速發(fā)展30年后，城市從高速建設(shè)階段轉(zhuǎn)向管理精修階段，大拆大建的時代幾乎過去了，人民城市人民建，老舊小區(qū)探索的自拆自建秉承‘誰受益、誰出資’的原則，以全體業(yè)主為自主更新的主體，政府的角色變?yōu)榱艘龑?dǎo)與支持?！?

　　當然，浙工新村“自拆自建”項目并非僅靠扭轉(zhuǎn)觀念和角色轉(zhuǎn)變實現(xiàn)。落實到項目過程里，統(tǒng)一居民意見、獲得政府批準、設(shè)計、建造、監(jiān)管與交付，每一環(huán)節(jié)都在考驗業(yè)主的自治能力和政府的智慧。歷經(jīng)曲折，浙工新村最終成為浙江省首例城市危舊房有機更新試點項目，浙工新村的住戶成了朝暉六區(qū)居民們羨慕的對象，浙工新村的更新故事也為老小區(qū)“自拆自建”提供了一個可參考的樣本。

　　江明上小學(xué)四年級時，和父母一起住進了浙工新村，他的父親是浙工大的老師，1983年經(jīng)分配得到一套浙工新村86平方米的新房。他的童年玩伴們大多是學(xué)校子弟，互相知根知底，對門的鄰居是父親同一個教研組的同事，兩家逢年過節(jié)都會串門。江明回憶，“房改以前，每一棟樓80%的人都互相認識，有些子女還考上了父母的學(xué)校。老鄰居基本都是工大的老師，一起住了幾十年，感情深厚?！?

　　住房制度改革后，浙工新村由公房變?yōu)樗椒?，管理?zé)任從學(xué)校轉(zhuǎn)到大木橋社區(qū)，和其他幾個小區(qū)一起成為朝暉六區(qū)住宅群的一部分。2007年，江明結(jié)婚后也在浙工新村內(nèi)購置了一個54平方米的房子。

　　時間流逝，老小區(qū)的問題開始浮現(xiàn)。首先是缺乏專業(yè)的物業(yè)公司。綠樹濃蔭無人打理，遮蔽了一樓住戶的陽光無人解決。沒有地下車庫，樓間距又狹窄，十分考驗業(yè)主們的停車技術(shù)。小區(qū)內(nèi)沒有安保團隊，只有社區(qū)聘用保安輪流值守。

　　建于1980年代的朝暉六區(qū)目前存在許多老舊小區(qū)的通病，如停車位少、沒有電梯、基礎(chǔ)設(shè)施老化

　　這些是目前中國老小區(qū)普遍存在的問題。武漢大學(xué)社會學(xué)院副教授王德福長期研究城市社區(qū)治理，他對《第一財經(jīng)》YiMagazine介紹，狹義上的老小區(qū)通常指2000年以前建成、由單位管理的房子，在相當長的歷史時期里，居民不需要繳納費用。房改后，居民大多會按照一戶一年為單位繳納衛(wèi)生費，并沒有納入市場化的物業(yè)管理。

　　“時代設(shè)計的局限導(dǎo)致老小區(qū)停車難、無電梯、基礎(chǔ)設(shè)施老化，維修管理成本逐年上漲，其自身的造血功能又嚴重不足，因此市場化的物業(yè)公司不愿意接手這些體量不大、難以維持內(nèi)部收支平衡的小區(qū)，最后只能靠政府兜底，但也造成了財政負擔?！蓖醯赂Ｕf，面對這種困境，“最理想的治理方式，應(yīng)該是業(yè)主實現(xiàn)自管”。

　　比沒有物業(yè)更糟糕的是浙工新村的部分住宅出現(xiàn)了外墻皮脫落、鋼筋水泥外露、墻壁開裂的問題。業(yè)主們迫切希望改善居住環(huán)境，他們自發(fā)組織起來，主動向?qū)W校提出修繕需求。江明家前面就是67號樓，這棟樓在2001年被鑒定為危房，當時由浙工大加固處理。2010年，浙工大計劃二次加固，遭到了居民們的反對。老舊小區(qū)改造時，居民們還集體反對加裝電梯，“大家都認為小區(qū)太破舊，再改也改不出什么，期待拆除重建?！苯?說。

　　2014年和2016年，浙工新村64號、66號、67號、74號樓房屋被鑒定為C級危房。每逢臺風(fēng)天氣，社區(qū)工作人員要在附近訂酒店，幫助居民避險。浙工大的教師們多次寫材料給學(xué)校、區(qū)住建局和區(qū)政府反映情況。自2012年起，《錢江晚報》長期跟蹤報道浙工新村，原下城區(qū)住建局房產(chǎn)科在2015年8月接受采訪時明確，67號樓將推倒重建，其他12棟樓房則成片改造?！拔覀儾⒉粷M意這個結(jié)果，要拆就全拆掉，一起重建?！苯髡f，當時杭州周邊都在拆遷，然后興建地鐵，浙工新村的業(yè)主希望政府出錢主導(dǎo)，還沒有想過自己籌資。

　　想要重拆重建，居民意見的統(tǒng)一是難點。2018年，區(qū)里的調(diào)研組來到社區(qū)辦公室調(diào)查，向浙工新村的住宅業(yè)主們征求意見。根據(jù)《民法典》第278條規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施屬于業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當由專有部分面積及人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積及人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

　　江明當年是所屬單元樓的熱心樓道長，負責(zé)統(tǒng)計居民意見，當時居民和工作組就同意比例的問題產(chǎn)生過爭論。

　　考慮到租房、裝修需要資金，部分在危房里居住的老年業(yè)主并沒有同意當年的拆除重建，江明記得，投票結(jié)果常常在一夜之間被持反對意見的居民扭轉(zhuǎn)，最終全體同意率沒有超過90%，重建計劃在2018年只好擱淺。

　　對此，王貴美對《第一財經(jīng)》YiMagazine解釋，“如果對沒有安全隱患的房屋來說，按照《民法典》的規(guī)定采用兩個三分之二和四分之三的同意比例將房屋拆除，會影響到他人的居住權(quán)，政府考慮到了每一位公民的基本權(quán)利，目前試點階段，征求100%的同意率比較穩(wěn)妥?！?

　　由于居住環(huán)境長期得不到改善，江明的兒子又開始上高中，考慮到實際需求，江明決定賣掉54平方米的舊房，置換120平方米的次新商品房，搬離了生活近40年的地方。

　　轉(zhuǎn)機在2020年出現(xiàn)。這一年，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（以下簡稱“國務(wù)院23號文件”）發(fā)布，各地政府日益重視老舊小區(qū)改造。

　　王貴美對《第一財經(jīng)》YiMagazine介紹，浙工新村的有機更新也不是一蹴而就的，其實這個項目也是“久拖未決”。選擇“落架大修”模式，受限于原有空間功能布局，改造后的居民獲得感仍舊不高，原有的老舊小區(qū)改造模式不能滿足居民對美好生活的需求。但如果選擇“拆遷商業(yè)開發(fā)”模式，巨大的資金缺口增加了政府公共財政壓力，這種模式更是不可持續(xù)的。

　　除了拆遷與修繕，江明還記得，浙工大曾提議將老師們搬到生活條件更好的小和山高教園區(qū)，但大部分老師拒絕了搬遷方案，理由是浙工新村距離校本部很近，是杭州的市中心，且自己已經(jīng)居住了幾十年，習(xí)慣了周邊環(huán)境。

　　國務(wù)院23號文件指出，“合理落實居民出資責(zé)任。按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造。”這為浙工新村提供了參考依據(jù)。“拱墅區(qū)政府與居民商量，由居民出資建設(shè)成本，政府將本應(yīng)投入老舊小區(qū)改造的相關(guān)費用補給居民，項目按照居民的意愿進行實施，政府負責(zé)總體協(xié)調(diào)、政策統(tǒng)籌和受托實施”，王貴美說。于是，由居民主體出資、自拆自建的方案在探索中逐漸成形。

　　不過，這一辦法并非適用于所有小區(qū)。目前階段需要滿足相應(yīng)條件，“自拆自建適用于房屋結(jié)構(gòu)安全隱患、危舊房等級鑒定為C級和D級的房屋、沒有廚房和衛(wèi)生間的非成套住宅，或存在地質(zhì)安全隱患的房屋。”

　　2023年4月，杭州市拱墅區(qū)委區(qū)政府牽頭，再次對浙工新村全體居民開展拆改意愿征詢問卷調(diào)查。浙工新村每棟樓選出一位業(yè)主代表，共計13位，組成業(yè)主自主更新委員會，代表全體居民行使權(quán)利，采取委托政府部門的形式實施項目改造。

　　王貴美解釋說：“小區(qū)要自主更新，業(yè)主是主體。政府的角色是配角，任務(wù)是統(tǒng)籌和引導(dǎo)，具體體現(xiàn)在，提醒居民每一步流程如何做，報告如何撰寫、方案如何編制、要與哪些部門協(xié)調(diào)，以及提供居民需要知曉的規(guī)劃指標和法律法規(guī)?！?

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　　2023年，浙工新村組織了兩輪投票，第一輪是全體居民討論要不要拆除舊房，第二輪是討論重建和出資方案。這一次還是有住戶投反對票：少數(shù)老年人不知道何時能重建好，擔心回不來；危房中的釘子戶存在資金困難；將房子租出去的屋主聯(lián)絡(luò)不便；購買商品房的新住戶和老教職工們之間并不熟悉……

　　“統(tǒng)一意見的過程太曲折，但已經(jīng)比2018年好太多，這次重建意愿更強?！苯髡f，當年居民們自發(fā)動員的力度有限，這次有了社區(qū)引導(dǎo)，業(yè)主間如果實在溝通困難，入駐每棟樓的工作組會協(xié)調(diào)，每一棟樓的簽約同意率進度都會做成海報張貼在小區(qū)公示欄。

　　面對居民過渡期間的住房問題，拱墅區(qū)朝暉街道大木橋社區(qū)多次與住建部門、城發(fā)集團、街道和中介公司溝通，落實了部分周邊小區(qū)的公房給高齡老人過渡。此外，社區(qū)還幫助居民尋找靠譜房源、引進規(guī)范的搬家公司。根據(jù)拱墅區(qū)人大、人大朝暉街道工委公開發(fā)布的信息，最終浙工新村全體業(yè)主以99.82%的同意率通過投票，用時66天完成騰房。

　　浙工新村的更新資金包括全體居民自籌的4.7億元，不足部分由政府舊房改造、加裝電梯等專項資金補齊，整體費用約5.3億元。具體到出資方案，與原住房套內(nèi)面積相等部分的新房面積改造費用為1350元/平方米，每戶最多擴面20平方米，擴面部分約34520元/平方米，停車位費用約為22萬元。

　　按上述標準，江明父親的舊房擴面20平方米至106平方米，改造、擴面和車位費加起來大約須出資100萬元。倘若居民沒有擴面需求，只需要給改造費用。

　　江明置換的次新房開車到父親家10分鐘左右，房價約為47000元/平方米。作為對比，浙工新村業(yè)主們拿到的擴面價格已低于市面上的房價。至于1350元的改造費用，浙江省工程建設(shè)標準化專家委員會成員裘黎明接受公開采訪時表示，大部分中檔房子的建設(shè)成本目前在每平方米3000到4000元。因地質(zhì)原因，浙工新村地下室施工基坑維護成本較高，每平方米達到了4000元左右。業(yè)主們?nèi)绻粩U面積，也不要車位，所承擔的費用遠低于房屋建設(shè)的實際成 本。

　　按照項目規(guī)劃，浙工新村原地新建的7棟11層樓房，戶數(shù)、用地性質(zhì)不變，容積率從1.8提高至2.1——這是業(yè)主們最寶貴的收獲。容積率指一個地塊上建筑物總面積和用地面積的比例，由規(guī)劃局制定。一般城市在發(fā)展過程中，政府要根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展、社會配套和城市運行能力管控一個地方的建筑物體量，不能隨意擴大容積率。在浙工新村自拆自建項目這個特例中，用地面積不變但容積率擴大，意味著548戶居民都可以適當擴大他們的住宅面積。且在首次不動產(chǎn)登記時無需支付增容費用，只需支付擴容部分的建設(shè)成本。

　　“容積率是政府資產(chǎn)，政府免費讓渡容積率，是因為依靠自拆自建完成自主更新是一項民生工程，”王貴美說，“它的前提是不能增加戶數(shù)，目前更不能有市場化力量的介入，如果新增戶數(shù)用于商業(yè)化銷售，有違社會公平，財政也會流失?！?

　　全國范圍內(nèi)老小區(qū)自拆自建的成功案例并不多。在為數(shù)不多的案例中，也并非每個小區(qū)都能實現(xiàn)擴面。

　　同在杭州的瓶窯桃源小區(qū)內(nèi)有兩棟危房，兩棟房的13戶居民遵循“原址、原面積、原高度”的原則（以下簡稱“三原”原則）重建新房，僅對戶型做了部分優(yōu)化，加裝了電梯。南京虎踞路4號5棟的24戶居民自拆自建成功，同樣沒有擴面。

　　而成都中央花園二期的業(yè)主們已經(jīng)爭取小區(qū)拆建5年了，業(yè)主自發(fā)組織多輪調(diào)查，在2023年夏天，3295多戶居民的自拆自建同意率達到了99.6%。但該項目還是未能推進。根據(jù)成都市住建局等部門的論證意見，成都市目前只有D級危房可以自拆自建。更關(guān)鍵的一點是，居民與政府之間未能就增容需求達成一致——居民希望容積率能增加到2.5到3之間以覆蓋修建成本，但最終，他們得到的答復(fù)是因為臨近清水河，小區(qū)部分區(qū)域容積率需要控制到1.5。

　　同濟大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院建筑設(shè)計方法團隊責(zé)任教授、同濟大學(xué)國家現(xiàn)代化研究院城市更新中心主任徐磊青對《第一財經(jīng)》YiMagazine表示，居民和政府就容積率能否提高合理協(xié)商，是自拆自建成功的關(guān)鍵。

　　“核心問題在于，容積率增加部分的收益應(yīng)該歸誰？容積率增加部分的收益反映了地價收益，地價提升是由于政府在周邊投資了很多公共服務(wù)設(shè)施，比如地鐵、公交、學(xué)校、文化館等等。而站在居民角度，居民是投資與建設(shè)的主體，收益部分應(yīng)該歸居民。雙方的考量都有一定合理性?！毙炖谇嘟忉屨f，追溯到房改制度，在公房變?yōu)樗椒康倪^程中經(jīng)歷過一輪買賣，“當時考慮到職工的住房分配，住房以相對便宜的價格賣給了居民。但當時并沒考慮到，房屋更新后，收益中的多少比例應(yīng)該歸政府，多少應(yīng)該歸居民。”

　　徐磊青介紹，目前并沒有正式的法律法規(guī)對此作出明確規(guī)定?！暗髁骼碚撜J為城市更新的收益應(yīng)當歸公，因為配套設(shè)施是政府提供，屬于公共利益。理論上說，居民只擁有房屋的使用權(quán)，并不擁有土地。”

　　就容積率展開溝通與協(xié)商，考驗的是居民和政府雙方的智慧。在浙工新村項目中，政府職能部門參照了發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《綠色建筑行動方案》，該方案提到，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要研究制定容積率獎勵方面的政策。

　　浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長姚昭暉在接受公開采訪時表示，老舊小區(qū)在自主更新過程中解決了住宅建筑節(jié)能性能低下的問題，也解決了民生問題，綠色建筑行動方案的一些要求全面落實，所以可以參照使用容積率獎勵政策，當然，獎勵政策并非無限，不可以所有的都獎勵。

　　江明回憶，居民們內(nèi)部一直在爭論：有人想多建造一些住房用于出售，獲得一定資金補貼；有人不理解為何重建房子要自己出錢；有人想要擴面更多，但最多只能擴20平方米——這些爭論本質(zhì)上都在圍繞容積率展開。江明和父母認為，拆掉重建能徹底改善居住環(huán)境，總歸是好事，容積率的問題政府會考慮 好。

　　徐磊青提到，“擴容應(yīng)該有一些前提，譬如戶數(shù)能不能增加？增加多少？擴容面積能有多少？這些都是政府和社區(qū)、居民需要坐下來談的主要方面?！痹谒磥?，“如果城市風(fēng)貌得以改善、居民居住環(huán)境提升，滿意度和環(huán)保指標都提升，且對周邊的公共配套沒有帶來壓力，政府也應(yīng)該會樂意適當擴容，最終考量還是人民與城市?！?

　　2023年，浙工新村的自拆自建立項獲批，取得建設(shè)工程施工許可證。業(yè)主自主更新委員會接下來的工作重點轉(zhuǎn)移到委托專業(yè)機構(gòu)實施設(shè)計和建造，并全程參與設(shè)計、建造、監(jiān)管和交付環(huán)節(jié)。自拆自建項目的流程與其他新建項目一致，設(shè)計階段需要接受政府部門的審查；要申請建設(shè)工程施工許可證；施工要嚴守法律法規(guī)；施工完成后，要接受規(guī)劃和自然資源、發(fā)改、財政、園林綠化、人防、公安交通等部門的聯(lián)合驗收。

　　其中，戶型設(shè)計是業(yè)主們最關(guān)心的地方。浙工新村自主更新的12棟住宅樓中，原有戶型多達54種，且60平方米以下的戶型占比較高，業(yè)主自主更新委員會與設(shè)計方就房屋戶型、面積、公共配套等具體方案展開了討論。最終，新房確定了9種標準戶型，最大的戶型117平方米，最小的65平方米。

　　王貴美說，居民們就戶型設(shè)計溝通了幾十輪，新房的戶型結(jié)構(gòu)與建筑標準均有優(yōu)化和提升，對內(nèi)優(yōu)化了小區(qū)日照、樓間距，增加地下停車庫，提升了小區(qū)綠化及公共環(huán)境、乃至居住舒適度，且對小區(qū)周邊影響也沒有惡化。同時，按照完整居住社區(qū)建設(shè)要求和未來社區(qū)建設(shè)理念，增加和完善了小區(qū)公共配套、“一老一小”和長效管理等。

　　“適老化改造也是本次新房建設(shè)中的亮點，新建后的浙工新村全部安裝了電梯，小區(qū)公共環(huán)境和服務(wù)配套空間按照適老化要求進行設(shè)置，大大提升了居民的獲得感、幸福感和安全感?！蓖踬F美說。

　　浙工新村的項目順利推進后，2024年浙江省住建廳等三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導(dǎo)意見（試行）》。其他老舊小區(qū)的居民看到浙工新村的案例也想要效仿，杭州的采荷新村、翠苑北二區(qū)、朝暉六區(qū)等小區(qū)的業(yè)主都展開過自拆自建的同意率調(diào)查。

　　朝暉六區(qū)的多位居民對《第一財經(jīng)》YiMagazine表示，業(yè)主們曾在微信群討論過這件事，但同意率并沒有超過90%，“年輕住戶大多支持自拆自建。前期都是業(yè)主自發(fā)在問，但當時的投票應(yīng)該還有一些人不知情，沒有參與。老年人不會用微信，還有很多租客，后期就沒有人在跟進了?！币晃痪用癖硎尽?

　　徐麗不了解業(yè)委會是否存在，70歲的她也沒有小區(qū)業(yè)主微信群。她只記得有一次去取快遞時，快遞驛站的桌上放了一個小冊子，用于統(tǒng)計居民們是否支持自拆自建，但隨后兩天冊子就消失了。和一些不愿參與重建的老年人不同，徐麗希望自拆自建，她喜歡朝暉六區(qū)便利的生活圈，同時也想改善一下居住環(huán)境。不過，這些老小區(qū)的居民們并不清楚自拆自建的前提條件，不知道房屋需要做危房鑒定，且只有鑒定為C級和D級的危房才可以拆掉重建。

　　回顧浙工新村的案例，教職工們較為凝聚的社區(qū)自治意識、高校教師相對高出平均水平的退休工資、小規(guī)模的住戶數(shù)，以及區(qū)政府的引導(dǎo)綜合促成了項目的成功推進。

　　王德福表示，通常500戶以下的社區(qū)被稱為小微社區(qū)。由于體量小，商議事情相對簡單，居民自我管理的難度相對低，“居民想要實現(xiàn)自管，需要有幾位熱心人出來動員大家”。

　　如果社區(qū)戶數(shù)在500到1000戶之間，出現(xiàn)熱心人的概率會更高，但統(tǒng)一所有居民的意見難度也會變大，“業(yè)主之間互相不熟悉，存在信任赤字，是實行自管非常大的挑戰(zhàn)?！?

　　他在研究了老小區(qū)加裝電梯的案例后發(fā)現(xiàn)，業(yè)主間的信任缺乏往往會產(chǎn)生巨大的合作成本：熱心人可能會因其他業(yè)主質(zhì)疑存在利益糾葛感到寒心，放棄管理；另一些“熱心人”可能確實存在以此牟利的情況?！袄娣峙涫亲蠲舾?、最容易引發(fā)猜疑的。解決信任赤字的關(guān)鍵是主動做到財務(wù)公開與透明，涉及到共同出資的每個環(huán)節(jié)，都需要開業(yè)主會共同決策?！?

　　王德福認為，浙工新村對老小區(qū)自主更新有很大的啟示意義。由業(yè)主做主體，堅持“誰受益、誰出資”的原則，政府的角色是催化劑，“土地的出讓和開發(fā)通常由政府主導(dǎo)，容積率合法增加的收益部分法律還沒有規(guī)定，未來的法律包括稅收制度怎么去適應(yīng)小區(qū)的自主更新改造需求，可能是政府需要做 的?！?

　　徐磊青認為，自拆自建或?qū)⒊蔀槌鞘懈碌囊粭l主要發(fā)展路徑。截至2019年，全國需要改造的老舊小區(qū)（2000年以前建成）有17萬個，涉及住戶4200萬戶，建筑面積40億平方米?！袄吓f小區(qū)的體量太大，存在改造需求，如果主要依賴政府，會增加財政負擔。此外，老舊小區(qū)的壽命在不斷延長，而具有歷史保護價值的老小區(qū)并不多。關(guān)鍵是要依靠政策創(chuàng)新，做好容積率的協(xié)調(diào)?！毙炖谇嗾f。

　　浙江杭州這個自改基本屬于天花板了，屬于特例，在上海就不可能給你這樣弄，自己出錢也不行，都自改成豪宅了，每平就花個大幾千，你叫十幾萬的周邊豪宅還怎么賣？要知道十幾萬的豪宅其實建筑成本也就一萬不到

　　這一次的更新必須有一個基本的標準，那就是必須超過同類歐美日各國建筑的規(guī)劃、設(shè)計、施工水平，否則萬萬不能動工，堅決不能搞勞民傷財?shù)穆浜蠊こ獭?也就是說，這一次更新，必須以領(lǐng)先世界100年為標準。 達到這個標準并不難。 規(guī)劃、設(shè)計、施工，都不是很難的，又不是什么高科技，只要審美水平足夠高，只要工作認真細致。必須堅決防止平庸甚至水平低劣的設(shè)計師接手工程，堅決杜絕濫竽充數(shù)的工程公司參與建設(shè)。 另外，使用的建材仍然是鋼筋水泥磚頭瓦塊玻璃等，和歐美日韓的一樣，沒人要求提高建材的檔次。

　　這屬于上新聞的特例，很難推廣。除非那棟樓只你一家人，否則就有扯不完的皮，罵不完的街